93% усіх іпотек країни тримаються на єОселі, але є ризик, що нові гроші просто розгонять ціни на житло
Голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк у колонці для РБК-Україна пояснює, як за чотири роки єОселя з експерименту виросла в основу іпотечного ринку країни, чому її варто розглядати насамперед як економічний інструмент і що потрібно змінити, щоб гроші програми стали новими квадратними метрами, а не черговим зростанням цін.
Головне:
- За чотири роки єОселя дала житло понад 29 тисячам родин, а банки видали кредитів на 51,6 млрд грн.
- На програму припадає 93% усіх нових житлових кредитів в Україні, проте іпотека є лише в 0,4% домогосподарств.
- Програма працює як економічний інструмент: близько третини угод у новобудовах 2025 року пройшли через єОселю, а іпотечний портфель за рік зріс на 35%.
- Щоб гроші програми стали новим житлом, а не зростанням цін, потрібні доступні будматеріали, достатньо робітників, захист бізнесу від тиску та цифровізація дозвільних процедур.
Восени 2022 року, коли держава запускала єОселю, не раз чула: "Ви серйозно? Хто братиме кредит на двадцять років, коли не знає, що буде завтра?"
Чесно, я теж трохи хвилювалася. А потім люди почали брати ці кредити. Спершу десятками на тиждень, потім сотнями. На початку жовтня програмі виповнилося чотири роки. За цей час житло купили більше 29 тисяч родин, а банки видали 51,6 млрд грн кредитів. У цих родинах ростуть понад 19 тисяч дітей. Ось вам і відповідь скептикам.
Цифри, за якими стоять люди
Цього року програма прискорилася. З січня видали 6 426 кредитів на 12,8 млрд грн. За перше півріччя це 8,4 млрд грн, а торік за той самий період було 5,5 млрд. Плюс понад 50% за рік. Сьогодні на єОселю припадає 93% усіх нових житлових кредитів в Україні. По суті, програма і є нашим іпотечним ринком.
Хто ці люди? Майже половина – військові, силовики й ветерани. Далі йдуть українці без власного житла, переселенці, медики, вчителі, науковці. Щоб відчути це не в процентах, а в людях, ось один звичайний тиждень на початку жовтня. Кредити тоді отримали 159 родин. Серед них 46 ветеранів, 33 військових, 45 людей, які вперше купують своє житло, 18 родин переселенців, дев'ять медиків, сім учителів і один науковець.
Але я завжди тримаю в голові й другу цифру. Іпотека досі є лише в 0,4% українських домогосподарств, і лише близько 3% угод з житлом проходять через неї. Ми тільки на початку шляху.
Чому це насамперед економіка, а вже потім соціалка
єОселю часто називають соціальною програмою. Я бачу її інакше: це один із найефективніших економічних інструментів, які має держава у воєнний час.
По-перше, це будівництво. Візьмімо одну квартиру в новобудові. За нею стоять замовлення на цемент, арматуру, вікна, двері, проводку, меблі, кухню, пральну машину. Будівництво запускає ланцюжок, як мало яка інша галузь. А його частка у ВВП України досі значно менша, ніж у європейських сусідів, тож розти є куди.
Підтримка первинного ринку. У 2025 році близько третини угод у новобудовах пройшли через єОселю. У березні 2026-го ринок поставив рекорд за кількістю іпотечних угод у новобудовах. Багато представників будівельного ринку кажуть прямо: без програми частина проєктів просто стала б.
Зміцнення банківської системи. Іпотечний портфель сягнув близько 50 млрд грн і за рік зріс на 35%. Банки знову вчаться давати гроші надовго, а без цього нормальної економіки не буває.
Збільшення кількості житла, яке люди справді можуть собі дозволити. Частка угод дорожчих за 3 млн грн скоротилася з 37% у 2025 році до 24% у березні 2026-го. Квартири до 50 м² обрали 62% позичальників. Забудовники це бачать і проєктують компактні, функціональні квартири замість "престижних" метрів, які роками стоять порожні.
Можливість працювати та сплачувати податки вдома. Кожен будмайданчик це зарплати тут, податки до місцевого бюджету і ще одна причина для людей не виїжджати зі своєї громади.
Про що треба говорити чесно
Сам по собі попит будинків не будує. Є кілька речей, від яких залежить, чи перетвориться державна гривня на нові квадратні метри.
Насамперед слід розуміти, що будматеріали дорожчають. З початку року ціни зросли на 20-25%. Якщо ліміти вартості в програмі не встигатимуть за ринком, частина квартир просто випаде з неї. Окрім цього, будемо чесні: державі не вистачає рук. Через мобілізацію та виїзд галузь втратила багато людей. Будова, яка раніше йшла рік, тепер може затягнутися на півтора. Нам потрібні програми перекваліфікації і запрошення в професію жінок, ветеранів, переселенців.
Мусимо визнати і наявність тиску на сумлінний бізнес. Боротися зі зловживаннями треба. Але коли обшуки й арешти рахунків стають інструментом тиску, будова стає. А родина, яка вже платить іпотеку, залишається без квартири. Для іпотечного ринку така непередбачуваність – один із найбільших ризиків.
А ще досі маємо існування ручних дозволів на місцях. У багатьох громадах містобудівні умови досі залежать від того, "з ким домовився". Це затягує строки, здорожує житло й відлякує чесних інвесторів. Відповідь проста: повна цифровізація документації й однакові правила для всіх.
Гроші без розв'язання цих проблем лише розганятимуть ціни. Разом із ними вони можуть стати основою відбудови.
Хто тримає механізм?
Про ПрАТ "Укрфінжитло", оператора програми, говорять рідко. А саме від якості управління тут залежить, чи буде єОселя ринковим інструментом, чи стане ще однією бюджетною чергою.
Але що відрізняє єОселю від попередніх програм? Держава не роздає квартири. Вона працює через банки. Їх у програмі десять, державні й комерційні, і саме банк оцінює позичальника та житло.
Маємо і заявку в Дії. Тобто, попереднє рішення людина бачить у смартфоні. Не треба відпрошуватися з роботи й ходити по кабінетах. А ще – фільтр на первинці, бо програма працює лише з акредитованими новобудовами. Покупця це захищає, а забудовника дисциплінує.
Варто зазначити й те, що гроші на програму йдуть не лише з бюджету. Ще у 2023 році "Укрфінжитло" підписало меморандуми з J.P. Morgan та Alvarez & Marsal, щоб з часом іпотеку фінансував не тільки бюджет, а й ринок капіталу.
І насамкінець наголошу, що умови коригують за реальними даними. Так з'явилися менший внесок для молоді, компенсації для ВПО, нові ліміти площі й вартості.
Більше фінансування у 2027 році – це визнання, що програма працює, і водночас більша відповідальність. Чим більше грошей, тим важливіші прозорість, публічний фінансовий план і звітність за кожну гривню.
Чому раніше не виходило
Спроби були, і саме вони пояснюють, чому єОселя спрацювала. Наприклад, молодіжне кредитування. З початку 2000-х Держмолодьжитло видавало молодим сім'ям кредити під 3%, а родинам із дітьми давало ще більші пільги, аж до часткового погашення боргу державою.
А ще варто згадати про "Доступне житло". З 2010 року діяла схема "30 на 70": 30% вартості сплачувала держава, 70% – родина. Ідея хороша, але держава регулярно не мала коштів, щоб виконати свою частину. Я знаю історії, коли люди роками чекали своєї черги, а програма тим часом просто зупинялася.
Сюди ж і "Доступна іпотека 7%", коли у 2021 році держава почала компенсувати банкам різницю у ставці. Це пряма попередниця єОселі.
Ну і, звісно ж, житло для ВПО від Держмолодьжитла. Кредити під 3% на 30 років діють досі. Але учасників обирають жеребкуванням, а житло за весь час отримали близько 2 240 сімей. Уявіть: ви втратили дім, а ваш шанс на нове житло залежить від лотереї.
Спільна вада всіх цих програм: вони охоплювали сотні чи кілька тисяч родин, залежали від щорічних бюджетних рішень і трималися на чергах та паперах. єОселя вперше дала масштаб – 29 тисяч родин за чотири роки – і простий вхід: заявка в Дії, рішення в банку, без черг і лотерей.
Як це робили інші країни після війни
У 1944 році в США, ще до кінця Другої світової, Конгрес ухвалив GI Bill. Одним із його ключових елементів були державні гарантії за іпотекою для ветеранів, без великого першого внеску. Мільйони повоєнних родин отримали власні будинки, а житлове будівництво стало мотором повоєнного буму.
Фінляндія після війни мала розселити понад 400 тисяч евакуйованих із Карелії, фактично своїх ВПО. Держава виділяла їм землю, а з 1949 року запрацювала система державних житлових позик ARAVA. На ній Фінляндія будувала доступне житло десятиліттями.
У 1950-х Німеччина мала забезпечити житлом мільйони переселенців і тих, хто втратив дім. Держава поєднала компенсації за втрачене майно з масовою підтримкою будівництва, і це стало частиною "економічного дива".
Висновок у всіх трьох історіях однаковий: житлова програма у воєнний час – не витрата, а інвестиція. Вона повертає людей у громади, запускає будівництво й формує середній клас, на якому потім тримається відновлення.
Переселенці: від "життя на валізах" до свого дому
Людина, яка втратила дім, найчастіше спотикається не об ставку, а об перший внесок. Накопичення часто лишилися там, де лишився дім.
Тому з вересня 2025 року для переселенців діє державна компенсація:
- 70% першого внеску, але не більше 30% вартості житла;
- 70% щомісячних платежів протягом першого року, до 150 тисяч грн;
- до 40 тисяч грн на оформлення іпотеки.
Що це означає на практиці? Уявімо родину з Херсонщини, яка рік винаймає житло у Вінниці й хоче купити там квартиру за 2 млн грн. Перший внесок становить 400 тисяч грн, з них 280 тисяч компенсує держава, родина платить 120 тисяч. Кредит під 7% на 20 років – це близько 12,4 тисячі грн на місяць. Але в перший рік родина платитиме лише близько 3,7 тисячі, решту покриває держава. Це менше, ніж вона зараз віддає за оренду.
Такі самі умови діють для мешканців прифронтових територій. Переселенці також можуть купити вторинне житло віком до 20 років, тоді як на загальних умовах ліміт – 3 роки.
Молодь: внесок удвічі менший
Молоді люди часто мають роботу й стабільний дохід, але не мають накопичень. Тому для позичальників до 25 років включно перший внесок зменшили вдвічі, з 20% до 10%.
Для 24-річного айтівця чи молодої лікарки на квартиру за 2 млн грн це 200 тисяч замість 400. На практиці це різниця між "можна вже наступного року" і "колись потім". Для мене це ще й сигнал: будувати життя можна тут, і держава в цьому допоможе. Своє житло в 25 це рішення залишитися, створити сім'ю, працювати й платити податки вдома.
Сім'ї з дітьми: щоб кожному було де жити
За даними банків, близько 70% позичальників єОселі одружені й мають дітей. Окремої "сімейної" категорії в програмі немає, але фактично вона сімейна.
Для таких родин важливі два принципи. Перший: нормативна площа залежить від кількості членів сім'ї. Тож родина з двома дітьми може взяти не однокімнатну, а трикімнатну квартиру чи будинок. Другий: банк дивиться на сукупний дохід сім'ї. Після сплати платежу на кожного члена родини має лишатися не менше прожиткового мінімуму, у 2026 році для працездатної особи це 3 328 грн. Це запобіжник від кредиту, який родина не потягне.
Що далі?
Проєкт бюджету-2027 передбачає на єОселю 45 млрд грн, на 27,9 млрд більше, ніж цього року. Загалом на житлову політику закладено 84,9 млрд грн (+38,3 млрд), і майже три чверті приросту – це саме єОселя. Окремо 3,7 млрд грн передбачено на компенсації першого внеску та платежів для переселенців.
Але гроші не самоціль. Суспільство має право знати, скільки родин отримають житло завдяки цим коштам і яка частина піде в новобудови, де економічний ефект найбільший. Наше завдання – стабільні правила й гарантоване фінансування. Людина, яка бере кредит на 20 років, має бути певна, що держава не змінить правила посеред гри.
Чотири роки тому держава довела, що доступна іпотека можлива навіть під час війни. Тепер маємо довести, що вона може стати нормою для мільйонів, а не винятком для десятків тисяч.
