У березні 2025 року Верховна Рада підтримала один із ключових законопроєктів у сфері земельного законодавства — №12089, спрямований на посилення захисту прав добросовісного набувача. Йдеться про людей і компанії, які придбали землю чи нерухомість у межах чинного законодавства, але можуть втратити майно через порушення або помилки, допущені державними органами в минулому. Документ уже направлено на підпис президенту. Водночас довкола нього розгорнулась активна суспільна дискусія. З’явилися петиції як на підтримку законопроєкту, так і із закликами не допустити його підписання. Про суть закону та позиції сторін — у матеріалі РБК-Україна.
Десятирічні помилки
В Україні залишається невирішеною ситуація, коли навіть добросовісний власник — фізична чи юридична особа — може втратити придбану на законних підставах землю або нерухомість.
Причиною можуть стати порушення, допущені державними органами десятки років тому — іноді ще в 1990-х. У багатьох випадках такі об’єкти переходили у приватну власність через механізми роздержавлення, рішень місцевих рад чи аукціони.
Добросовісний набувач, який не мав змоги знати про ймовірні порушення, опиняється в юридично вразливому становищі. Він ризикує втратити майно — нерідко без компенсації.
Законопроєкт №12089 покликаний змінити цю ситуацію. Він передбачає, що перегляд законності набуття майна можливий упродовж 10 років. Після цього — лише за умови компенсації вартості об’єкта. Крім того, закон запроваджує персональну відповідальність посадових осіб, дії яких призвели до незаконного відчуження майна. Такий підхід, на думку авторів законопроєкту, має підвищити відповідальність держслужбовців і знизити корупційні ризики.
Окремо в законі зазначено, що його положення не поширюються на об’єкти культурної спадщини, землі природно-заповідного фонду, критичну інфраструктуру та інші категорії, що мають особливе значення.
Безпека інвестора
Законопроєкт №12089 отримав широку підтримку з боку великого бізнесу. Представники провідних українських компаній наголошують: ідеться не лише про конкретні випадки, а про формування передбачуваного середовища для інвестування в Україні.
Наприклад, підприємець і інвестбанкір Ігор Мазепа назвав законопроєкт стратегічно важливим і таким, що не впливає на чинні антикорупційні норми чи кримінальні справи.
"Якщо вам здалося, що законопроєкт про посилення захисту прав добросовісного набувача якимось чином легалізує земельну корупцію, то це вам лише здалося. Його суть — у захисті добросовісного бізнесу, який створює робочі місця та наповнює бюджет", — зазначив в колонці Мазепа.
Схожу позицію займає засновник компанії Ajax Systems Олександр Конотопський. Він підкреслює, що недоторканність приватної власності — аксіома для будь-якої розвиненої економіки. Якщо її можна порушити — інвестиції не прийдуть. "Земля не має ніякої цінності, якщо на ній немає економічної активності. Інвестиції приходять тоді, коли інвестор купив землю, побудував об’єкт, отримав прибуток і розповів про це іншим", — написав у Facebook Конотопський. На його думку, ухвалення цього закону має стати лише першим кроком до усунення бар’єрів для розвитку бізнесу.
Про підтримку законопроєкту публічно також заявляв співзасновник групи компаній "Нова пошта" В’ячеслав Климов. За його словами, саме ситуація з "кейсом Мазепи" стала поштовхом до створення Ради з питань підтримки підприємництва. "Це не лише питання правової визначеності, а й репутації України як країни, де бізнесу гарантують безпеку інвестицій. Якщо підприємець не впевнений, що через 10 років у нього не відберуть землю, він не буде вкладати в неї кошти", — пояснив в колонці для НВ Климов.
Схожу позицію висловлює й голова Всеукраїнського об'єднання роботодавців легкої промисловості Олександр Соколовський. Він наголошує, що без гарантій захисту права власності не буде ані бізнес-клімату, ані економічного розвитку. "Земельна ділянка без економічної активності нічого не варта. Лише коли підприємець впевнений, що його права захищені, починається інвестування, створення робочих місць, зростання ВВП", — вважає Соколовський. Він також підтримує ідею персональної відповідальності чиновників за незаконні дії.
Співзасновник monobank Олег Гороховський також звернув увагу на спекулятивність критики, яка звучить на адресу закону. "Цей закон не поширюється на об’єкти критичної інфраструктури, природо-заповідний фонд чи землі стратегічного значення. Він гарантує, що відшкодування лягає не на інвестора, а на відповідального чиновника", — заявив Гороховський.
Він також закликав підписати петицію на підтримку реформи, зазначивши, що "ми маємо нарешті закріпити чіткі та справедливі правила гри для всіх".
Хто проти
Разом із підтримкою від бізнесу, довкола законопроєкту точаться і критичні дискусії. Зокрема, Transparency International Ukraine закликала президента ветувати документ.
У заяві TI Ukraine вважають, що зміни фактично обмежать можливості держави або територіальних громад повернути майно, яке вийшло з їхньої власності незаконним шляхом. Особливе занепокоєння у них викликає встановлення 10-річного строку давності для повернення майна, яке потрапило до рук добросовісного набувача.
Transparency зазначає, що в разі повернення майна держава або громада будуть змушені спершу компенсувати його вартість добросовісному власнику, і лише потім звертатися до винної особи. Такий підхід, на їхню думку, може створити додатковий фінансовий тягар, зокрема для місцевих бюджетів.
У петиції проти законопроєкту також йдеться про загрозу втрати контролю над лісовими та прибережними територіями. Утім прихильники проєкту наголошують: документ чітко окреслює винятки — зокрема, щодо об’єктів культурної спадщини та природоохоронних земель — і спрямований виключно на захист добросовісного набувача, а не на легалізацію минулих зловживань.
Досвід інших країн
Принцип захисту добросовісного набувача діє в багатьох країнах Європейського Союзу. У більшості випадків відповідальність за помилки в системі управління власністю несе держава — а не підприємець або фізична особа, яка діяла в межах закону.
Зокрема, у Польщі держава гарантує правову визначеність після певного строку давності — якщо після купівлі майна не було виявлено порушень протягом 10 років, власність вважається стабільною.
У Німеччині право власності захищається Конституцією, а випадки вилучення майна можливі лише за умови справедливої компенсації.
Чехія також запровадила механізми, які обмежують можливість оскарження передачі власності, якщо новий власник діяв добросовісно.
Запропоновані положення тако відповідають практиці Європейського суду з прав людини: відповідальність за недосконалість механізмів державного управління не може покладатись на громадян або інвесторів.
Правова справедливість
На думку правників, законопроєкт закладає чітку норму: держава має в межах розумного строку визначити, чи було набуття прав власності законним. Якщо цього не сталося — добросовісний набувач має бути захищений.
Також документ передбачає, що в разі витребування майна у добросовісного власника, держава чи громада можуть зробити це лише після внесення повної суми компенсації на депозитний рахунок суду. Це має унеможливити вилучення майна без гарантій відшкодування.
У будь-якому разі, зараз закон очікує на підпис президента. Чи стане він черговим кроком до формування передбачуваного правового поля й стабільного інвестиційного клімату — залежить від політичного рішення.
У разі його ухвалення, на думку бізнесу, документ може стати важливим сигналом для міжнародних партнерів: Україна готова гарантувати непорушність законно набутого права власності.
